Güncelleme: 10 Kasım 2026
Kira gelir vergisi, yıllık kira tahsilatınızdan yararlanabileceğiniz istisna ve giderler düşüldükten sonra bulunan matrah üzerinden hesaplanır. 2026 konut kira geliri istisnası 58.000 TL’dir; ancak her mülk sahibi bu istisnadan yararlanamaz.
Bu yazı kira gelirini ele alır. Gayrimenkul satışından doğan kazanç, ayrı bir vergi hesabı gerektirir.
Gelir yılı ile beyan yılını ayırın
2026’da elde edilen kira gelirinin yıllık beyanı genel takvimde 2027’nin mart ayında yapılır. Buna karşılık, 2026’nın mart ayında verilen olağan kira beyannameleri 2025 gelirlerine ilişkindir. Bu nedenle “2026 kira vergisi” başlıklı bir hesaplama aracında önce hangi gelir yılının seçildiğini kontrol edin. Beyan ve ödeme döneminde güncel GİB duyurularını izleyin.
Konut istisnasından kimler yararlanabilir?
İstisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır. Ticari, zirai veya mesleki kazanç nedeniyle yıllık beyanname verme yükümlülüğü gibi durumlar yararlanmayı engelleyebilir.
Ayrıca, istisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerde, kanunda belirtilen ücret, kira, menkul sermaye iradı ve diğer kazançların gayrisafi toplamının 2026 için 1.500.000 TL’yi aşması da istisnayı kaldırabilir. Hesap yalnızca kira tahsilatından ibaret değildir.
Birden fazla konutunuz varsa istisna her konut için ayrı uygulanmaz; kişinin toplam konut kira geliri üzerinden değerlendirilir.
Götürü gider mi, gerçek gider mi?
Götürü gider yönteminde, istisna uygulanabiliyorsa istisnadan sonra kalan tutarın %15’i indirilir.
Gerçek gider yönteminde, kanunun izin verdiği belgeli giderler dikkate alınır. İstisnaya karşılık gelen gider payı indirilemez. Götürü gideri seçenler, iki yıl geçmedikçe gerçek gidere dönemez.
Finansmanla alınan kiralık konutlar açısından önemli bir değişiklik vardır: Konutlara ilişkin borç faizleri, 2025 ve izleyen vergilendirme dönemlerinde kira gelirinden gerçek gider olarak indirilemez. Eski hesaplama örneklerindeki faiz indirimini 2026’ya taşımayın.
2026 konut kira vergisi örneği
Türkiye’de tam mükellef bir gerçek kişinin yıl boyunca aylık 100.000 TL kira tahsil ettiği, başka geliri olmadığı, istisna koşullarını sağladığı ve götürü gider yöntemini kullandığı varsayılmıştır.
| İşlem | Tutar |
|---|---|
| Yıllık kira tahsilatı | 1.200.000 TL |
| Konut istisnası | 58.000 TL |
| Kalan tutar | 1.142.000 TL |
| %15 götürü gider | 171.300 TL |
| Vergiye tabi matrah | 970.700 TL |
2026 ücret dışı gelir tarifesi uyarınca:
70.500 + [(970.700 − 400.000) × %27] = 224.589 TL gelir vergisi.
Örnek; beyanname damga vergisi, diğer indirimler ve mahsuplar hariçtir. Başka gelirleriniz veya farklı gider yönteminiz varsa sonuç değişir.
İş yeri kiralarında ne değişir?
Konut istisnası iş yeri kirasına uygulanmaz. Vergi kesintisine tabi iş yeri kiralarında 2026 beyan sınırı 400.000 TL’dir; başka gelirlerin varlığı toplama hesabını etkileyebilir. Kesinti yapılmış olması, yıllık beyan yükümlülüğünü her durumda ortadan kaldırmaz. Beyan gerektiğinde kesilen vergiler mahsup edilir.
İş yeri hesabında sözleşmedeki bedelin net mi brüt mü olduğunu mutlaka belirleyin. Kesintiye tabi olmayan kiralarda aynı beyan sınırını kullanmayın.
Sık sorulan sorular
Hisseli konutta vergiyi kim öder?
Her hissedar, kendisine düşen gelir ve kişisel koşulları üzerinden değerlendirilir.
Yılın bir bölümünde kiraya verilen konutta hesap nasıl yapılır?
Önce ilgili yılda elde edilen kira gelirini belirleyin; on iki aylık kira varsayımını otomatik kullanmayın.
Kira artışıyla vergi artışı aynı oranda mı olur?
Hayır. İstisna hakkı, giderler ve artan oranlı tarife sonucu değiştirir.
Konut kredi taksidinin tamamını gider yazabilir miyim?
Hayır. Anapara ödemesi kira gideri değildir; konut borç faizleri için de yukarıdaki güncel sınırlama geçerlidir.
Kaynaklar
Not: Mülkünüzün kiralama stratejisi, konumlandırılması ve uygun kiracıyla buluşturulması hakkında bilgi almak için Space İstanbul ile iletişime geçebilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yatırım tavsiyesi niteliğinde değildir. Kira gelirinin vergilendirilmesi kişisel gelirlerinize, mülkiyet yapınıza ve yararlanabileceğiniz indirimlere göre değişebilir. Vergi hesabınızı ve beyan yükümlülüklerinizi mali müşavirinize; kira sözleşmenizin hukuki koşullarını ise alanında uzman bir avukata doğrulatmanız önerilir.
