Güncelleme: 10 Kasım 2026

Kasım 2026’da yenilenen, Türk lirası üzerinden düzenlenmiş konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde olağan yıllık artış için esas alınan TÜFE üst sınırı %31,23’tür. Bu oran, TÜİK’in 3 Kasım 2026’da açıkladığı ekim ayı verisindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimdir.

Bu yüzde, her sözleşmeye otomatik uygulanacak zorunlu zam oranı değildir. Sözleşmedeki artış hükmü ve özel hukuki durumlar ayrıca değerlendirilir.

Hangi TÜFE oranı kullanılmalı?

TÜİK bülteninde aylık, yıllık ve on iki aylık ortalama değişim birlikte yayımlanır. Kasım yenilemesi için bu göstergeleri karıştırmamak gerekir.

Konut ve iş yeri kiralarında kural nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerindeki artış anlaşmalarını on iki aylık ortalama TÜFE değişimiyle sınırlar. Bu çerçeve konut ve çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir. Açık arsa gibi farklı kira türlerine aynı sonucu doğrudan uygulamayın.

Konutlar için geçmişte uygulanan %25 geçici sınır, 1 Temmuz 2024’e kadar olan dönemle ilgiliydi; Kasım 2026 hesabında bu eski sınır kullanılmaz.

Sözleşmede geçerli biçimde daha düşük bir artış kararlaştırılmışsa tavanın açıklanması bu oranı kendiliğinden yükseltmez. Artış anlaşması bulunmayan uyuşmazlıklarda bedelin belirlenmesi de ayrıca hukuki değerlendirme gerektirir.

Kasım 2026 kira artışı nasıl hesaplanır?

Mevcut aylık kira bedelinin 100.000 TL, sözleşmenin kasım ayında yenilendiği ve artış hükmünün TÜFE tavanının uygulanmasına elverişli olduğu varsayılsın:

Sözleşmedeki uygulanabilir artış %20 ise aynı kira 120.000 TL olur. %31,23 bir üst sınırdır.

İş yeri kirasında hesabı yaparken net ve brüt bedeli karıştırmayın. Stopajın bulunduğu sözleşmelerde ödeme ve beyan hesapları ayrıca düzenlenmelidir.

Beş yıl dolduysa yalnızca bu oran yeterli mi?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin mahkemece belirlenmesine ilişkin ayrı düzenleme bulunur. Bu değerlendirmede TÜFE yanında taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınır. Bu hüküm, mülk sahibine tek taraflı olarak istediği piyasa kirasını uygulama yetkisi vermez.

Geçerli biçimde yabancı para üzerinden kurulabilen sözleşmeler de özel kurallara tabidir; TL örneğini bunlara doğrudan taşımayın.

Sık sorulan sorular

Kasım oranı bütün kiralara aynı ayda uygulanır mı?

Hayır. Kural olarak sözleşmenin yenileme dönemi esas alınır.

Yeni kiracıyla yapılacak sözleşmede de aynı tavan mı geçerlidir?

Buradaki hesap mevcut sözleşmenin yenilenmesine ilişkindir. İlk kez kurulacak sözleşmenin bedeli ayrı değerlendirilir.

Aidata da %31,23 zam mı yapılır?

Hayır. Kira artış göstergesi aidat için kendiliğinden aynı artış kuralını oluşturmaz.

Aralıkta yenilenecek sözleşmede bu oran kullanılabilir mi?

Aralık dönemi için açıklanacak ilgili veriyi kontrol edin; kasım oranını otomatik taşımayın.

Konutun üst segment olması artış tavanını değiştirir mi?

Taşınmazın fiyat segmenti tek başına genel yenileme kuralından istisna yaratmaz.

Kaynakça

• TÜİK — Ekim 2026 TÜFE
• Adalet Bakanlığı — Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı — Kira bedelinin belirlenmesi
• TBMM — Geçici kira artışı sınırı açıklaması
• Hazine ve Maliye Bakanlığı — Kira artışları

Not: Gayrimenkulünüzün kiralama süreci ve piyasa koşulları hakkında bilgi almak için Space İstanbul ile iletişime geçebilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve yatırım tavsiyesi niteliğinde değildir. Kira artışının uygulanması; sözleşmenin içeriği, yenileme tarihi ve taşınmazın hukuki durumuna göre değişebilir. Size özel koşullar ve olası uyuşmazlıklar için alanında uzman bir avukata, kira gelirinin vergilendirilmesi için mali müşavirinize danışmanız önerilir.