Güncelleme: 10 Kasım 2026

Ev kredisi hesaplaması, önce kullanılabilecek kredi tutarının belirlenmesiyle başlar. Konutun bankanın esas aldığı değeri, enerji sınıfı ve mevcut konut sahipliği kredi sınırını etkiler. Ardından faiz, vade ve ek maliyetler üzerinden ödeme planı oluşturulur.

Yüksek bedelli bir konutta, taksiti ödeyebiliyor olmanız ihtiyaç duyduğunuz kredinin tamamını kullanabileceğiniz anlamına gelmez.

2026’da yüksek bedelli konutlar için kredi sınırı

29 Ocak 2026 tarihli BDDK kararında, yüksek değerli konutlar için aşağıdaki azami kredi/değer oranları belirlenmiştir:

Bu oranlar düzenleyici üst sınırlardır; banka onayı veya kredi taahhüdü değildir.

Örneğin esas alınan değeri 25 milyon TL olan A sınıfı bir konutta, mevcut konut sahipliğine ilişkin azaltım uygulanmadığı varsayımıyla üst sınır 10 milyon TL olur. Satış fiyatı da 25 milyon TL ise alım masrafları hariç en az 15 milyon TL öz kaynak gerekir.

Başka bir konutunuz varsa ne değişir?

Kendinizin, eşinizin veya 18 yaşından küçük çocuklarınızın mevcut konut sahipliği, azami kredi/değer oranının %75 azaltılmasına neden olabilir. Bu, orandan 75 puan çıkarılması değil, oranın dörtte birine indirilmesidir.

Örneğin %40 oran, azaltım kapsamındaysa %10’a iner. Yukarıdaki 25 milyon TL örneğinde kredi üst sınırı 2,5 milyon TL olur. Hisseli sahiplik, belirli kırsal konutlar ve riskli yapı nedeniyle yıkılan veya yıkım kararı bulunan tek konut gibi istisnalar ayrıca kontrol edilmelidir.

Taksit nasıl hesaplanır?

Eşit taksitli sabit faizli kredide hesap; kredi anaparası, aylık faiz oranı ve ay sayısına dayanır.

Aşağıdaki örnek banka teklifi değildir. Aylık %2,50 faiz, yöntemi göstermek için seçilmiş varsayımdır. Kredi tutarı 5 milyon TL, ek ücretler sıfır kabul edilmiştir.

Taksitler yuvarlandığı için bankanın son taksitinde küçük farklar oluşabilir. Örnek, vade uzadığında aylık ödemenin düşmesine rağmen toplam faizin artabileceğini gösterir.

Teklifleri toplam maliyetle karşılaştırın

Bankalardan aynı tutar ve vade için yazılı ödeme planı isteyin. Şu kalemleri birlikte inceleyin:

• Aylık faiz ve yıllık maliyet oranı.
• Kredi tahsis, değerleme ve ipotek işlemi ücretleri.
• DASK ve teklif kapsamındaki diğer sigortalar.
• İndirimli faiz için gereken ek ürünler.
• Ara ödeme ve erken kapama koşulları.

Sabit faizli konut finansmanında, sözleşmedeki koşullarla erken ödeme tazminatı gündeme gelebilir. Banka açıklamalarında kalan vadesi 36 ay ve daha az krediler için %1, daha uzun kalan vadeler için %2 sınırı belirtilmektedir.

Sık sorulan sorular

İlan fiyatı üzerinden mi kredi kullanılır?

İlan fiyatını otomatik kredi matrahı saymayın. Bankanın esas aldığı değer ve değerlendirme sonucu belirleyicidir.

Enerji sınıfı neden önemli?

BDDK tablosunda enerji sınıfına göre farklı üst oranlar bulunur. Enerji Kimlik Belgesi’ni baştan temin edin.

Ön onay kesin kredi onayı mıdır?

Hayır. Gelir incelemesi, taşınmaz değerlendirmesi ve diğer kontroller tamamlanmalıdır.

Aylık faizi 12 ile çarpmak yıllık maliyeti verir mi?

Hayır. Bileşik etki ve ek maliyetler nedeniyle yıllık maliyet oranını ayrıca inceleyin.

Konut pahalıysa daha yüksek oranda kredi çıkar mı?

Değer yükseldikçe tablodaki oran aynı kalmayabilir; ayrıca bankanın değerlendirmesi uygulanır.

Kaynakça

• BDDK — 11364 sayılı karar
• BDDK — 10656 sayılı karar
• BDDK — 10849 sayılı karar
• İş Bankası — Konut kredisi

Not: İhtiyaçlarınıza ve alım bütçenize uygun gayrimenkul seçeneklerini değerlendirmek için Space İstanbul ile iletişime geçebilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yatırım tavsiyesi niteliğinde değildir. Örnek hesaplamalar kredi teklifi veya onay taahhüdü oluşturmaz. Size uygulanacak kredi tutarı, faiz, vade ve toplam maliyet için ilgili bankanın uzmanlarından güncel ve yazılı teklif almanız; gerektiğinde bağımsız finans ve hukuk uzmanlarına danışmanız önerilir.